Rok 2024 przynosi kontynuację trendów na rynku nieruchomości w Polsce. Wysoka inflacja przekłada się na wzrost stóp procentowych, co z kolei zwiększa koszty kredytów hipotecznych. To stawia wyzwania przed osobami planującymi zakup nieruchomości. Jednocześnie, ograniczona podaż mieszkań, zwłaszcza w dużych miastach, przy wysokim popycie, powoduje dalszy wzrost cen.
Rządowe programy wspierające zakup pierwszego mieszkania mogą łagodzić skutki wysokich stóp procentowych, ale ich skuteczność może być ograniczona przez biurokrację i ograniczone fundusze. Z drugiej strony, rosnące zainteresowanie inwestorów zagranicznych polskim rynkiem nieruchomości może prowadzić do dalszego podnoszenia cen, szczególnie w atrakcyjnych lokalizacjach.
Przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości, warto dokładnie przeanalizować sytuację na rynku i zastanowić się, czy teraz jest dobry moment, czy może lepiej odczekać. Ważne jest, aby znać kluczowe czynniki wpływające na rynek nieruchomości i mieć świadomość, jak mogą one kształtować ceny w przyszłości.
Rynek nieruchomości
Ceny mieszkań w Polsce nadal utrzymują się na wysokim poziomie, chociaż dynamika ich wzrostu nieco wyhamowała. Liczba transakcji na rynku nieruchomości spadła, co jest efektem wysokich stóp procentowych i ograniczonej dostępności kredytów hipotecznych. Jednocześnie obserwujemy rosnący popyt na wynajem mieszkań.
Pomimo tych wyzwań, deweloperzy kontynuują realizację nowych projektów, licząc na stabilizację sytuacji na rynku. Średnie ceny mieszkań w dużych miastach sięgnęły już 15 500 zł za metr kwadratowy, a w Warszawie zbliżają się do 18 000 zł.
Wzrost cen nieruchomości szczególnie dotknął większe aglomeracje, takie jak Gdynia i Poznań, gdzie średnie ceny transakcyjne odnotowały znaczące wzrosty zarówno w ujęciu kwartalnym, jak i rocznym. Jednocześnie na rynku najmu obserwujemy stabilizację lub nieznaczne spadki stawek, a kredyty mieszkaniowe odnotowują spadek w ujęciu kwartalnym, choć wzrost w ujęciu rocznym.
Deweloperzy notowani na Giełdzie Papierów Wartościowych zanotowali spadek sprzedaży mieszkań, jednak utrzymują rentowność na poziomie 14%. Jednocześnie rośnie zainteresowanie inwestorów zagranicznych, którzy stanowią już 16% udziału w rynku polskich nieruchomości.
Kredyty hipoteczne
Dostęp do kredytów hipotecznych nie jest obecnie łatwy. Wysokie stopy procentowe, których oprocentowanie sięga około 8% rocznie, znacząco utrudniają pozyskanie finansowania na zakup nieruchomości. Jednak analitycy przewidują stopniowy spadek stóp procentowych do poziomu około 4% do końca 2025 roku. Takie obniżenie może mieć znaczący wpływ na wysokość rat kredytów hipotecznych.
Według prognoz, spadek stóp procentowych o 2 punkty procentowe może obniżyć ratę kredytu na 500 000 zł zaciągniętego na 25 lat z 3800 zł do 3100 zł miesięcznie. Jednocześnie oczekiwany jest wzrost wynagrodzeń, co w połączeniu z niższymi ratami może zwiększyć zdolność kredytową potencjalnych kredytobiorców nawet o 20% w ciągu 1,5 roku.
Dla osób zainteresowanych zakupem nieruchomości, zbliżająca się poprawa warunków na rynku kredytów hipotecznych może stanowić szansę na realizację marzeń o własnym „M”. Warto śledzić zmiany w tym obszarze, by być przygotowanym na korzystne okazje.
Wynajem mieszkań
Rynek nieruchomości w Polsce przechodzi dynamiczne zmiany, a jednym z kluczowych obszarów jest wynajem mieszkań. Obserwujemy rosnący popyt na wynajm wynika ze m.in. trudniejszego dostępu do kredytów hipotecznych oraz wysokich cen zakupu nieruchomości. Co ciekawe, średnia rentowność najmu zaczyna się obniżać, co wpływa na decyzje inwestorów.
Coraz popularniejsze stają się mniejsze, dwupokojowe mieszkania na wynajem, które są odpowiednie dla różnych grup najemców. Sytuacja na rynku najmu może ulec zmianie w przypadku powrotu obywateli Ukrainy do swojego kraju po zakończeniu wojny. Według danych, na koniec maja 2023 roku, na portalu Otodom było ponad 26 tysięcy ofert wynajmu, co stanowi wzrost o kilkanaście procent w ujęciu rocznym.
Statystyki pokazują, że w 2023 roku użytkownicy mieli do wyboru średnio 43 tysiące lokali dostępnych na wynajem miesięcznie. Oznacza to, że oferta mieszkań na wynajem wzrosła o około 35% w skali roku. Największy wzrost odnotowano w Łodzi, gdzie liczba ofert zwiększyła się aż o 121%. Warto zwrócić uwagę, że mieszkania zlokalizowane w budynkach oddanych po 2010 roku stanowią obecnie 23% wszystkich dostępnych ofert najmu.
Trendy mieszkaniowe
Polska doświadcza znaczących przesunięć na rynku mieszkaniowym. Obserwujemy migrację z mniejszych miast do większych ośrodków, a także z centrów dużych miast na ich przedmieścia. Jednocześnie, mimo spadającej liczby ludności, liczba gospodarstw domowych w Polsce stale rośnie. Tendencja ta może utrzymać się do 2030 roku.
Zmiany demograficzne wpływają na preferencje mieszkaniowe Polaków. Gospodarstwa domowe stają się coraz mniejsze, a popularnością cieszą się zwłaszcza mieszkania dwupokojowe. Są one atrakcyjne zarówno dla singli, par, jak i małych rodzin poszukujących kompaktowych, funkcjonalnych lokali.
Obserwowane trendy mieszkaniowe, takie jak migracja i zmiany w strukturze gospodarstw domowych, mają istotny wpływ na rynek nieruchomości w Polsce. Deweloperzy i inwestorzy muszą dostosowywać swoją ofertę do rosnącego popytu na mniejsze, ale funkcjonalne mieszkania. Zmiany demograficzne będą zatem kluczowym czynnikiem kształtującym przyszły rynek nieruchomości w naszym kraju.
Perspektywy inwestycyjne
Jeśli jesteś inwestorem lub flipperem, rynek nieruchomości w Polsce może stanowić atraktywną opcję. Wielu z was aktywnie przygotowuje się na potencjalny wzrost popytu związany z programem „Bezpieczny Kredyt 2%”. Jednakże, należy zwrócić uwagę, że sytuacja na rynku pierwotnym i wtórnym może się różnić w zależności od lokalizacji.
Najbezpieczniejsze inwestycje to te zlokalizowane w dużych miastach, gdzie obserwuje się napływ ludności. Przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych warto uwzględnić czynniki demograficzne, takie jak liczba gospodarstw domowych oraz trendy migracyjne. Perspektywy rynku nieruchomości zależą również od ogólnej sytuacji gospodarczej, polityki mieszkaniowej oraz trendów demograficznych.
Prognozy wskazują, że ceny mieszkań na rynku pierwotnym w Polsce mogą wzrosnąć o 10-15% w 2024 roku. W dłuższej perspektywie (5-10 lat) eksperci przewidują ciągły wzrost cen nieruchomości, wynikający z ograniczonej dostępności gruntów, stałych kosztów pracy oraz rygorystycznych norm efektywności energetycznej budynków. Jednak pamiętaj, że inwestowanie w nieruchomości na wynajem wciąż pozostaje niezawodnym sposobem na ochronę kapitału i generowanie pasywnych dochodów, choć zainteresowanie wynajmem może wahać się w zależności od dynamiki rynku sprzedaży i potencjalnych kryzysów mieszkaniowych.
